PARECER JURÍDICO — Tributação da venda de imóveis no lucro presumido: a Solução de Consulta Cosit nº 95/2026 e sua incongruência com a Cosit nº 7/2021.
A Solução de Consulta Cosit nº 95/2026 reafirmou a tributação, como ganho de capital, da venda de imóveis originalmente destinados ao ativo imobilizado, ainda que reclassificados por redefinição do objeto social — em contraste com a Cosit nº 7/2021, que adota critério substancial: quando a compra e venda de imóveis integra o objeto e a operação ordinária da empresa, a receita é bruta, sujeita aos percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL).
A nova orientação, ao converter a origem contábil do bem em critério quase imutável, gera insegurança jurídica e tensiona a proteção da confiança legítima de contribuintes que se estruturaram sob a orientação anterior. O CARF e o Poder Judiciário, por sua vez, decidem a matéria pela substância econômica, e não pelo critério formal de origem — havendo precedentes favoráveis ao contribuinte sempre que comprovado o efetivo exercício da atividade imobiliária.
Recomenda-se ao contribuinte que promoveu mudança real e documentada de atividade sustentar a tributação da venda como receita bruta, reforçando o acervo probatório da substância econômica da operação.
Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270.